自从银行取消转按揭业务，业主只有还清贷款，才能转让房屋。但在二手房交易中，仍有不少未供完楼就卖楼的个案。供楼的业主会让买家先交“首期款”，自己提前还贷，取消房屋抵押登记后再办理二手过户手续。这样的交易存在一定的风险。不过，为了买到心仪的房子，不少买家还是冒险前行。
□买房者困惑：被要求先替业主还贷
林先生近日看中了一套丽江花园的房子，也和业主谈好价格，为25万元。业主还有10万多元的银行贷款未付清，又暂时拿不出钱提前还贷，他要求林先生先以交首期款的方式，先支付10万元，等他到银行办理提前还款手续，取消房产抵押登记后，才和林先生一起办理过户手续。为了买下这套房子，林先生和业主在中介的见证下，签订了房屋临时买卖合同，并将10万元交给业主，而业主则给他开具了一张收到首笔买房款的收据。
张先生近日想买大信·海岸家园一套二手房。这套房的业主还有20多万元的银行贷款未还，业主同样提出让张先生先还款的要求。房子还没过户就要预付这么多钱，张先生担心业主拿了钱不卖房子，在交款时特意找律师作见证。
大地物业中介部负责人谢先生告诉记者，在二手房买卖中，让买家提前帮忙还贷的做法很普遍。楼龄较新的房子，若出售时业主还在供房，至少有超过一半的业主，会要求买家先支付剩余的银行贷款。原因是自身无能力支付、或不愿一次性还清银行贷款。多数买家买房心切，都愿意配合，只有极少数客人担心风险，最终没有成交。
□保险程度：仅靠双方信用担保
以往，在供房屋可通过转按揭，转让给买方，买方可继续偿还卖方的按揭房款。自从取消转按揭业务后，仍在供楼的房产，就不能直接出售转让，只有还清银行贷款，房产才能取消银行抵押、办理过户。新业主若还想按揭买房，就要重新申请办理按揭手续。
原本该由业主结清贷款，才能转让房屋的产权，现在业主却让买方承担。操作方式是，买卖双方和中介公司签订了 《临时买卖合同》后（到交易所过户时才签署 《广东省房地产买卖合同》），买方按业主要求支付一笔款项，让业主办理提前还款手续。而业主向买家开一张收条，表示已经收到买家的首期购房款。</p><p>据中介公司介绍，业主向银行申请提前还款、取消抵押登记所需要的时间，约要1个月的时间。这意味着，买家在交付首期房款帮业主还贷后，还要等待1个多月的时间，方可办理产权过户手续。</p><p>在等待过程中，不少买家也担心有风险。万一业主不可靠，拿了钱就跑，怎么办？万一业主房产在这过程中被查封了，自己买不到房子怎么办？万一自己的银行贷款办不下来，房子买不成，借给业主的这笔钱该怎样收回来？中介公司表示，买家有这些担心很正常，但实际操作中，多数业主还是可靠的，经营这么多年，他们还未碰到违约的情况。</p><p><strong>□律师建议：与业主签订《借款质押合同》</strong></p><p>广东保信律师事务所负责<a href=https://www.tradesns.com/cn/tag/"http://zj.zshouse.com/">二手房交易业务的邓小姐告诉记者，在二手房买卖中，买家帮业主还贷的情况很多，万一业主有心违约，买家就只靠《临时买卖合同》和业主开具的收条打官司追讨借款。买家权益无法第一时间保障，因为房产未过户，产权仍然属于业主，业主有处置房产的权利，买家只能凭双方签订的合同，向法院要求业主履约。
碰到业主要求帮忙还贷，买家怎样规避其中的风险？邓小姐表示，首先，买家可要求和业主一起去国土局查档，看房产是否被抵押或查封。其次，了解业主的一些基本情况，如职业、收入等，判断业主的诚信度。而最保险的做法，是与业主签订一份 《借款质押合同》，而不是开具首期房款的收条。</p><p>通过 《借款质押合同》，买家可让业主提供和借款同等价值的其他物业、收藏品等作为质押。如果是物业质押的，一定到国土局办理质押手续才能生效。在这份合同中，买家还可注明提前借给业主的款项，是用于提前还贷，而不能用在其他途径。有质押物在手，是为了增加业主违约成本，一旦业主违约，买家还可凭《借款质押合同》向法院申请执行拍卖，并作为第一受益人从拍卖所得中拿回借款。</p><p>邓小姐表示，在<a href=https://www.tradesns.com/cn/tag/"http://zj.zshouse.com/">二手房交易中，只有极少人懂得使用借款质押的方式保护自身的权益。一般来说，如果业主要买家帮忙支付剩余的银行贷款，金额都会比较大，买家在帮业主还款时，还是要考虑清楚其中的风险。
从律师所的角度，他们一般建议二手房买卖还是要按步骤进行。当双方签订了转让协议后，买家向业主支付的定金最好不要超过房屋总价值的2成。双方到国土局申请产权过户后，买家再向业主支付房价三分之二的金额（连同之前的定金）。剩下的三分之一金额，则在领取房产证当日付清。
" />
